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동일한 건축물에 제조업과 정보통신산업 지식산업 지원시설이 아파트처럼 한 건물에 복합적으로 입주할수 있는 건축물을 말하며 3개층 이상의 6개 이상의 공장이 입주해야 되는 공장을 말합니다


기존에 공단지역을 살펴보면 수평으로 넓게 사용하던 공장들을 수직으로 층층이 쌓아 올린거라고 보면 됩니다
그런 후에 건물의 1층이나 2층에 입주회사들이 필요로 하는 상업시설이 들어가는 겁니다 


주상복합 아파트를 생각하면 더욱 쉽게 이해가 될겁니다 
기존 1세대 아파트형 공장을 지식산업센터로 바꾼 이유는 첨단산업의 입주가 증가하는 현실을 반영하여 명칭을 변경했고 현재 부동산 시장에서 가장 큰 인기를 끌고 있는 투자상품중에 하나입니다 그 이유는 무엇일까요 ?

첫번째, 저금리로 LTV가 다른 부동산보다 높은점
두번째, 세제혜택을 받을 수 있는 점
세번째, 전매제한이 없고 수요가 많은 점

이 대표적인 이유입니다 현재 지식산업센터의 시장 분위기는 어떨까요?

 


지난 몇 년간 지산(지식산업센터의 줄임말)에 투자한 분들은 대부분이 상당한 투자수익을 거두었습니다
전반적인 부동산시장이 상승추에세 있었던 점도 작용하였지만 투자성 높은 상품으로 시장에 점차 알려지면서 실제로는 일반투자자분들까지도 투자하는 상황에 이르렀기 때문입니다


일반 투자자들까지 몰리는 바람에 실제 입주하려는 기업들이 준공시점에 분양시기보다 높은 프리미엄을 지불하고 거래하는 경우가 너무 많았습니다
실제 최근까지 지식산업센터가 많이 있는 구로디지털단지, 가산디지털단지, 성수동, 문정동 법조 단지등은 최초 분양가 대비 평당 수백만 원 이상의 차액이 발생한 지역으로


투자수익률 100%이상을 거둔사람도 꽤 많이 있습니다 그 이유는 10%의 계약금만 지불하게 된다면 중도금 무이자대출로 진행이 되는데다가 입주하는 기업 같은 경우 분양금액의 최대 80% 정도까지 대출이 가능하여 건물이 완공되고 나면 오히려 프리미엄을 주고라도 입주하려는 회사들이 많기 때문입니다

 


준공 시점이 되면 초기 투자한분들은 전매를 통해 투자금을 회수하거나 임대를 통해 임대수익을 거두게 됩니다
실제 투자금액은 계약금 10% 보통 2천에서 4천정도 하는데 전매시 평당 100~200시세차익을 보게 될경우 분양가로 환산했을때 수천만원의 프리미엄이 발생하기 때문에 투자금 대비 100% 수익률은 대단한 일이 아닌것이죠
게다가 지산은 LTV가 워낙 높다 보니 레버리지를 크게 쓸 수 있어 임대 시에도 수익률이 꽤 높았습니다


그렇다면 왜 지식산업센터의 가격 상승 요인이 무엇일까요?
이런 일이 자연스러운 데에는 일반적인 근거가 있습니다 지산은 보통 대형 건축물이 많다 보니 공사기간이 짧게는 2년에서 3년 이상 걸리게 됩니다


공사기간 2~3년간은 많은 변화가 일어나는 시기죠 토지가격과 물가가 상승하고 인건비가 상승하게 되고
이런 요인들로 인해 자연스럽게 새로 공급하는 주변의 지식산업센터들의 분양가격은 내가 분양받은 시점보다 올라가게 됩니다


결국 신규로 분양하는 지산과 기존 분양 물건과의 가격차이가 발생하는 거죠 아파트와 비슷한 형태입니다 
지식산업센터의 대부분은 서울과 경기, 인천 등 수도권에 집중되어 있는데요 그 인기만큼이나 점차 공급이 확대되고 있는 모습입니다

 


공급이 늘어난다고 지산에 대한 투자성이 낮아진다고 볼 수 있지만 다르게 생각해보면 그만큼 인기가 많다고 생각해 볼 수도 있지요
돈을 버는 것이 목적인 시행사는 잘 팔리고 인기 있는 상품을 만들어 공급하려고 하는 것이 당연한 일이고 그런 시행사에서 공급을 늘려간다는 것은 그만큼 시장성이 좋다는 얘기로 판단해 볼 수 있습니다
물론 모든 지식산업센타가 좋다고 볼수는 없습니다 


투자시 유의해야 될점은 ?


가장 중요한것은 지식산업센터가 과연 어떤 상품인지 정도는 제대로 알고 투자하셔야 됩니다 

단순히 지산은 대출이 많이 나오고 수익률이 좋다가 아니라 법률쪽으로 어떠한 법을 근거하여 나온 상품인지 다양한 혜택이 과연 내가 적용받을수 있는지 적용받은 혜택을 추징당하는 상황은 무엇인지 등 혜택을 적용받는 경우와 기본 의무에 대해 정확하게 파악하고 있어야 되겠죠


개념파악이 완료 되었다면 안목을 기르셔야 됩니다 투자하려는 지산이 어디에 위치해 있고 규모는 어떠한지, 교통환경과 주변 인프라 입주 수요까지 참고해본 다음에 비교 분석한 다음에 선택을 하셔야 되겠죠


지식산업센터가 생소한 분들은 낯선 개념일 수 있습니다 하지만 2010년 이후에 이름을 지식산업센터로 변경한 다음에 공급되는 것들의 경우 공장의 느낌이 아닌 현대적인 느낌으로 공급되 왔습니다


아마 모르고 스쳐간 순간도 많았을 테지만 알고 보면 집앞에 큰 빌딩이 지식산업센터일수도 있는 것이죠 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 의거 지식산업센터의 경우 동종 업계에 업체들을 한 곳에 모아 추가적인 시너지 효과를 기대하고 공장 설립에 관한 법률등의 제도로 인해 각종 세제혜택과 저금리 금융혜택을 지원해주는 제도라고 생각하면 됩니다 

 


집적이 잘 된 지역은 그만큼 전체적인 단지의 규모가 크거나 개별 지산의 규모가 큰 곳인데 아무래도 이런곳이 실입주하는 회사에 인기가 많습니다 투자시 이 부분까지 염두해두어 기업들이 좋아할 만한 곳에 투자를 해야 하는 것은 당연한 일이 되겠죠


실 입주하려는 기업은 정부의 지원을 받기 위해 갖추어야 할 조건들이 있습니다 사전에 이런 부분들을 사소하게 여기지 않고 구체적으로 확인해야 됩니다 


예전 아파트형 공장과 지금의 지식산업센터의 감성은 정말 확연하게 다른데 이것은 실제로 아파트형 공장과 지식산업센터가 있는곳의 가보면 알 수 있습니다 


시설과 업무환경이 너무 많은 차이가 납니다 낡은 아파트형 공장들이 있는 곳은 그만큼 수요가 많다고 판단해 볼 수 있습니다 지식산업센터란 무엇인지 주제를 가지고 포스팅했는데요 유익한 정보가 되길 바라겠습니다 

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